무려 ‘시장가치 1조 아파트’가 강남 4구의 흉물됐다…대체 왜?

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2024.05.27

강동구 재건축 아파트 현황
2년째 철거 안 해 미관 망쳐
재건축 시장 침체 이유는?

19일 업계에 따르면 시장가치 1조에 육박하던 아파트가 강남 4구로 불리는 강동구의 흉물이 돼 논란이다. 해당 아파트는 서울시 강동구 고덕동 소재 상록아파트로 공무원 임대아파트였다. 이 아파트는 6년 전부터 재건축으로 기대를 모은 바 있는데 여전히 사업 속도를 내지 못하고 남겨져 있다. 지난 2022년 기존 모든 입주민이 이주가 완료된 상태임에도 해당 토지의 소유권을 갖고 있는 공무원연금공단과 한국토지주택공사(LH)가 적극적으로 사업을 진행하고 있지 않은 것으로 나타났다.

앞서 공무원연금공단은 운영 주체로서 지난 1984년 건설된 공무원 임대아파트인 상록아파트를 기존 700가구에서 1,800가구 가까이 되는 중대형 단지로 재건축 확장 사업을 추진하기로 한 후 예비타당성조사를 2018년 완료했다. 하지만 당시 많은 전문가는 이 아파트가 위치한 지역이 지하철 5호선이 지나고 9호선이 오는 2028년 연장될 예정으로 ‘더블 역세권’이기 때문에 단순히 거주지를 짓는 것보다 업무 및 상업시설이 포함된 복합 개발 시설로 방향을 틀어야 한다는 잇따른 지적이 나오기도 했다.

전문가의 지적 이후 당시 여당이었던 민주당의 주택공급 확대 TF(태스크포스)에 의해 지난 2022년 1월 상록아파트의 5만 7,723㎡ 규모의 부지가 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정하면서 재건축 사업에 속도가 더해졌다. 후보지 선정 이후 용도지역 상향에 의해 일반분양 400가구가 우선 이주했다. 이후 후보지 선정 이후 상업시설을 포함하여 복합 고밀 공간 설립을 위해 700가구가 추가로 이주를 마쳤다.

이 아파트의 공시지가는 5,800억 원 규모로 막대한 가치를 자랑한다. 심지어 여러 인프라를 포함하여 분석한 시장가치에 따르면 1조 원에 육박할 것으로 추산된다. 하지만 모든 이주가 완료되었지만, 여전히 철거가 진행되지 않아 도시의 미관을 망칠 뿐만 아니라 시민의 안전까지 위협하는 흉물이자 우범지대로 전략해 버렸다. 해당 사업이 추진력을 갖지 못하는 배경으로는 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정된 후 LH와 공무원연금공단이 공동사업을 진행해야 하는데, 토지 보상 가격을 비롯해 복합용지가 세워질 정확한 위치 등이 아직 결정되지 않아 속도를 내지 못하고 있다.

이에 대해 책임 운용자인 LH는 상록아파트의 6만㎡에 달하는 부지 가운데 지하철역과 가까워 큰 이윤을 창출할 수 있는 남쪽 1만 3,000㎡ 부지에 상업시설 및 일반분양 주택을 설립할 계획을 밝혔다. 남쪽 부지에 대한 평가액은 2,300억 원 수준으로 부동산 재건축 시장에서 기대받고 있다.

더하여 LH는 비슷한 가치를 가진 수도원 지역의 임대 주택 부지와 맞교환 할 계획을 알리기도 했다. 이 아파트가 있는 강동구 일대 지역은 재건축이 활발하게 진행되고 있다. 명일 주공 9단지와 공무원 임대 아파트인 8단지를 제외하고 재건축을 밝힌 부지는 모두 완료된 상태다.

하지만 서울의 다른 지역에서는 다양한 이유로 재건축이 실패하면서 재건축 시장의 암흑기를 맞고 있다. 지난 2월 서울 송파구 송파동 소재 가람상익맨숀은 시공사 선정에서 고비를 겪었다. 이 아파트 재건축 조합은 여러 시공사를 모집했지만 단 1곳의 건설사도 참여하지 않으면서 재건축의 난항을 겪었다.

앞서 입찰 참여 의향서를 제출했던 대형 건설사인 현대건설과 대우건설 또한 보증금을 납입하지 않으면서 사업에 손을 뗐다. 전문가들은 해당 입지에 여러 건설사가 관심이 저하한 이유로 공사비를 두고 의견이 갈리기 때문으로 분석했다. 이 아파트의 조합원이 내건 입찰 지침서에 따르면 하이엔드 브랜드 적용 조건으로 1평당 809만 원을 제시했는데, 이는 송파구 가운데 가장 높은 가격으로 알려졌다.

그렇다면 재건축 시장이 가라앉은 이유는 어떤 게 있을까? 일각에선 문재인 정부 당시 부동산 시세 조작이 재건축 시장의 부담금을 늘리며 시장 침체를 가져왔다고 주장한다. 유경준 국민의힘 의원실에 따르면 지난 2023년 기준 재건축아파트단지 가운데 24곳이 부담금을 추가로 지급할 위기였던 것으로 알려졌다. 해당 규모는 9,552억 원으로 상당히 높은 수준이다.

전문가들은 문 정부가 당시 압박을 통해 한국부동산원이 주택가격을 시가보다 낮게 산출하여 ‘재건축초과이익’이 급증했다고 설명한다. 시가보다 낮은 가격으로 해당 사업에 참여한 기업과 조합은 시가에 맞는 추가금을 지불해야 하는 것이다. 하지만 해당 사실이 재건축 시장의 모든 것을 움직였다고 단언할 수 없다. 지속되는 경기침체와 세계적인 금리 인상 등 건설업계는 복합적인 문제에 놓여 사업 진척도가 느릴 수밖에 없는 상황으로 판단된다.