“올해부터 시행”…’미분양 지방 아파트’ 구입하면 누릴 수 있는 특례

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2025.01.11

1세대1주택 특례
취득세 50% 감면
2년 이상 임대 활용 경우

올해부터 본격적으로 지방 미분양 주택 물량을 해소하기 위해 세제 혜택이 늘어나는 것으로 나타났다. 다만 지난 8일 정부는 ‘제11차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 TF’를 개최하며 지난해 1월부터 취득한 지방 ‘준공 후 미분양 주택’ 건에 한해 취득·양도·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하는 방침은 유지한다고 밝혔다.

이날 ‘제11차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 TF’에는 김범석 기획재정부 제1차관과 진현환 국토교통부 기획재정부·국토교통부·행정안전부·금융위원회·금융감독원 등이 참석했다.

또한 정부는 올해부터 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 시 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례를 반영한다. 더불어 지방에 있는 준공 후 미분양 아파트를 2년 이상 임대할 시에도 주택 건설 사업자의 원시 취득세를 50%까지 줄여준다.

이와 더불어 정부는 ‘25년 경제정책 방향’의 종부세에 대하여1세대 1주택 특례를 반영한다고 밝혔다. 취득세를 산정 할 경우 중과 배제 대상이 되는 지방 주택을 확대하는 종합부동산세법·지방세법 시행령 개정도 1분기 이내에 신속히 추진할 계획이라고 전했다.

1세대 1주택자 특례 적용 대상은 공시가격이 3억 원에서 4억 원 이하로 넓어지며, 취득세 중과가 제외되는 저가 주택 대상은 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 증대된다.

이 외에도 지난해 개정된 사업인가 전 안전진단 시기 조정 등을 담은 도시정비법과 비아파트 6년 단기 임대를 도입하는 내용을 포함한 민간 임대 특별법이 올해 6월부터 시행된다.

또한, 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정 등과 관련한 사항도 논의해 나갈 것으로 보인다. 올해는 건설형 공공주택을 총 14만 호 인허가와 이를 7만 호 이상 착공할 예정이다.

정부는 공공지원 민간임대리츠의 상반기 내 조기 집행을 목표로 하며, HUG 자본 확충을 위한 정부 출자를 시행할 계획이다. 이를 통해 주택 PF, 정비사업, 지방 미분양 주택 등 공적 보증을 30조 원 이상으로 확대할 예정이다.

또한, 정부는 올해부터 1주택자가 인구 감소 지역에 위치한 주택을 한 채 구입할 경우 재산세, 양도세, 종합부동산세 산정 시 1세대 1주택 특례를 적용하고 취득세도 최대 50%까지 감면해 줄 예정이다. 무주택자 역시 취득세를 최대 50%까지 감면받을 수 있는 혜택을 누리게 된다.

이와 같은 정책을 시행하기 위해, 정부는 종합부동산세법과 지방세법 시행령 개정 작업을 1분기 중 신속히 진행할 계획이다. 해당 정책들은 주택 시장의 활기를 불어넣고, 특히 지방과 인구 감소 지역의 주택 수요를 촉진하는 중요한 역할을 할 것으로 기대된다.

한편, 미분양 증가와 부채 증가, 공사비 폭등으로 중견 건설사들이 큰 어려움을 겪고 있다. 특히 올해 건설형 공공주택은 총 14만 호의 인허가와 7만 호 이상 착공을 목표로 추진될 예정이다. 앞서 밝혔듯이 8·8 공급 대책의 후속 조치 중 공공 신축매입임대 약정은 1월 3일 기준으로 24만 5,000호에 달하는 신청이 접수되었으며 그중 7만 7,000호는 심의를 통과했다.

한국토지주택공사(LH)는 추가 심의 및 약정 체결 등 후속 절차를 신속히 마무리하고 2024~2025년 11만 호의 신축매입 약정 목표를 차질 없이 공급할 계획이다.

하지만 최근 지방 건설사들의 부도 사태와 함께 시공 능력 평가 58위인 중견 건설사인 신동아건설까지 법정관리를 신청하면서 건설업계에 긴장감이 고조되고 있다. 건설업계에서는 “과거 금융위기처럼 줄도산 사태가 다시 발생하는 것 아니냐”라는 우려의 목소리가 커지고 있다.

매일경제신문이 국내 30대 건설사 중 지난해 3분기 분기 보고서를 공시한 23곳의 부채 비율을 조사한 결과, 23곳 중 4곳의 부채 비율이 400%를 넘긴 것으로 나타났다. HL D&I한라(269.3%), SK에코플랜트(251.3%), 동부건설(249.9%), GS건설(238.4%), 계룡건설산업(231.2%), 롯데건설(217.1%), 한신공영(220.6%) 등 7곳이 부채 비율 200%를 초과했다.

또한, 시공 능력 순위 30위권 밖의 중견 건설사들의 상황은 더욱 심각하다. 두산건설(32위), HJ중공업(36위), 효성중공업(39위), SGC이앤씨(40위) 등 많은 건설사의 부채 비율이 적정선인 200%를 넘어서고 있다.