‘악법 중의 악법’이라고 업계관계자들이 입 모아 말하는 제도 하나

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2024.05.22

지역주택조합 파산 선고
‘지주택 사기’ 기승 대책
지역 주택 제도 개선안 마련

최근 부동산 재개발과 투자 열풍을 이용해 지역주택조합 사기 범죄가 기승을 부리고 있어 정부가 대책 마련에 나섰다. 이는 지난해 11월 서울회생법원이 동작구 상도동 장승배기 ‘지역주택조합’(지주택)에 대해 파산선고를 내린 것에 이은 행보다.

당시 서울회생법원은 관악구 당곡역 지역주택조합 추진위원회에 대해서도 파산을 선고한 바 있다. 선고로 인해 지주택 사업장은 조합원으로부터 대규모 투자금 반환 소송을 당한다거나 은행 대출이 어려워 돌려줘야 할 자금을 마련하지 못하면 파산 절차를 밟을 수 있다는 점이 시사됐다.

사실상 지난 2004년부터 집계된 지주택 준공률이 17%에 그친다는 점에서 막대한 이익을 앞세워 참여를 종용하는 경우에 대한 문제 인식의 필요성이 제기된다. 앞서 말한 지주택 파산과 같이 사업장이 파산했을 경우 조합원은 분담금을 제대로 돌려받을 수 없는 것으로 알려졌다.

지역주택조합 제도란 무주택자 또는 1주택(전용 85㎡ 이하) 소유주들이 모여 조합을 설립한 뒤 사업 시행 주체가 돼 주택을 건설할 수 있도록 한 것을 말한다. 지주택제도의 경우 시세 대비 저렴하게 내 집을 마련할 수 있어 한때 수요자들 사이에서 화제가 되기도 했다.

하지만 지주택 제도의 경우 재개발·재건축과 달리 주택을 지을 토지를 확보해야 사업 진행이 가능하다는 점에서 상대적으로 사업 지연, 허위·과장 광고, 과도한 추가 분담금, 조합 운영상 횡령·배임, 사기 등의 리스크가 크다고 평가된다. 이어 사업계획 승인 조건인 토지 95% 이상 소유를 맞추기도 쉽지 않아 ‘토지 사용 동의율 80% 확보(조합설립 조건)’로 속여 조합원들의 돈을 편취한 사기 범죄 사례도 빈번하게 발생한다.

실제로 지주택 방식을 사용해 서울 구로구 구로동에 25층짜리 아파트를 짓겠다며 지난 2016년부터 약 3년간 조합원을 모집한 일당들은 지주들의 동의를 얻지 못했음에도 수년 내 아파트 입주가 가능하다는 거짓 광고로 조합원들의 계약금을 가로채다 적발됐다.

당시 조합원 477명으로부터 가로챈 계약금의 규모만 239억 원에 달했으며, 고발에 참여하지 않은 조합원이 낸 계약금을 포함하면 약 450억 원에 달한 것으로 추정된다. 수사 과정에서 이들 중 한 사람이 업무대행비와 사업비 명목으로 42억 원을 횡령하는 것은 물로 토지 동의율을 조작한 서류를 신탁사에 제출해 부당 이득을 취한 것으로 드러났다.

결국 지난 2021년부터 1년여 넘게 이어진 재판 끝에 이 일당들은 각각 징역 30년, 12년, 7년 형을 선고받은 것으로 알려졌다.

지주택제도의 특성상 추진 과정이 힘들기는 하나 성공만 한다면 좋은 제도로 평가 받는다. 여기서 주목해야 할 점은 사업 성공 확률이 크게 떨어진다는 점이다. 현재까지 진행된 전체 지주택 사업 중 성공한 사례는 17%에 불과하며 인기가 높은 서울 등 대도시에서의 성공률은 5%를 밑돌 정도다.

위 같은 상황이 계속되자 정부는 무주택자들이 조합을 꾸려 주택을 지을 수 있게 하겠다는 지주택의 당초 취지에 맞는 대대적인 개편 작업에 돌입한 것으로 알려졌다.

많은 지방자치단체가 지주택 피해 조합원 양산에 따른 대책 마련과 사업 정상화를 위한 자금 지원, 피해자 보호를 위한 사업 요건 강화 등을 요구해 온 가운데 국토교통부가 지자체 정비사업 담당자를 모아 지역주택조합 제도 개선을 위한 의견수렴 회의를 진행할 예정이다.

이어 일부 불법 사례 때문에 멀쩡한 사업장까지 대출 거부를 겪는 등 지주택 시장 자체가 위태롭다는 점을 꼽으며 지자체별로 다른 사업 규정을 통일하고 제도를 정비해야 한다는 지적의 목소리가 계속된다.

현행 지주택법상 지자체별로 다른 사업 규정을 가지고 있는데 일부 지주택 업계는 제도 자체와 관리 소홀의 문제가 여기서 발생한다고 주장한다.

업게 관계자는 “일부 불법 업무대행사 때문에 제도 자체에 대한 인식이 나빠졌고, 이젠 정상 사업장에서도 대출이 안 나온다”고 밝히며 “정부가 멀쩡한 사업장에는 정상화를 지원해야 주택이 제때 공급될 수 있다”고 전했다.

이에 대해 정부는 지주택 사업시행자(업무대행사)의 자본금 기준 확대와 복잡한 인허가 절차 간소화 같은 사업 정상화 방안을 마련하고, 조합원 피해와 관련 조합 탈퇴 요건 완화와 추가 분담금 규제를 강화하는 등의 방안을 논의하고 있다. 더불어 95% 토지 소유권 규정을 민간 아파트 사업과 같은 90% 정도로 완화하는 방안과 사업시행자의 자본 비율 규정을 강화하는 방안, 철저한 사업 진행 관리에 지자체가 감독 역할을 하는 등의 방안도 추가로 검토 중이다.

한편, 지주택 제도 피해 사실을 들은 네티즌들은 “사기꾼 형량부터 바꿔라.”, “실패율 80%가 넘는 쓰레기 제도를 왜 만들고, 이제 와서 지자체 담당자들 의견을 듣는 게 말이 되냐?”, “선량한 서민 죽이는 악법 중의 악법이다”와 같은 반응을 보였다.