“지금이 물려줄 기회다”…서울 아파트 증여 급증하는 현실 이유

지난해 14.4% 증여 거래
“과세 방식 변화 줄 것”
서울 아파트 증여 월등히 많아

서울 아파트 증여가 지난해 4분기 시작 이후 눈에 띄게 증가한 것으로 확인됐다. 지난해 9월 이후 아파트값의 침체를 틈타 증여 수요가 증가한 것으로 파악된다. 지난 5일 한국부동산원의 아파트 거래 원인별 통계 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 증여 비중은 10월 14.4%, 11월 13.6%로 같은 해 9월(4.9%)에 비해 3배가량 증가했다. 

이는 2022년 12월 기록한 29.9% 이후 2년 만에 가장 높은 수치다. 아파트 증여는 서울에서 급격히 증가한 것으로 나타났다. 한국부동산원의 아파트 거래 원인별 통계 자료에 따르면 지난해 전국 평균 증여 비중은 10월 5.8%, 11월 5.5%에 불과했기 때문이다.

지난해 10월 서초구 전체 거래 776채 중 55%인 427채가 증여로 확인됐다. 그 뒤로 광진(26.7%), 강동(21.2%), 강남(20%), 송파(17%)가 차지했다. 11월도 흐름을 이어 10월과 유사한 수준인 13.6%를 기록했다. 

또한 서울 아파트 증여는 중저가 아파트가 몰려있는 곳보다 고가의 한강 변 위주가 높은 것으로 나타났다. 서초구가 40%로 가장 높은 비중을 차지했으며 이어서 송파구(36%), 강동구(24%), 강남구(14.5%), 성동구(22.2%) 순이었다. 이에 반해 중저가 아파트가 몰려있는 노원구, 도봉구, 강북구 지역은 2~5% 수준에 머물렀다.  

업계 관계자는 이같이 증여가 급증한 배경으로 국세청이 부동산 증여세 산정 방식에 감정평가 방식을 확대하기로 한 결정이 주요한 영향을 미쳤다고 분석하고 있다. 국세청은 올해부터 초고가 아파트나 주택에 대한 증여세는 감정평가를 거쳐서 매기기로 했다. 감정평가액은 거래가의 80~90% 수준이기에 공시지가를 기준으로 부과할 때보다 증여세가 증가하게 되기 때문이다.

다만 거래가 드문 초고가 주택처럼 시세를 파악하기 어려운 경우에는 이례적으로 공시가격을 기준으로 증여세를 측정한다. 이 경우 시셋가는 높지만, 증여세가 낮은 ‘역전 현상’ 문제가 발생한다. 

국세청의 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구의 ‘타워팰리스’는 전용면적 223.6㎡의 공시가는 실거래가(70억 원)에 한참 못 미치는 금액인 37억 원이다.

‘타워팰리스’의 공시가 기준 증여세는 실거래가 43억 원의 서초구 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 84㎡ 증여세 16억 7,000만 원보다 3억 원 낮은 13억 7,000만 원이다. 이는 ‘타워팰리스’가 ‘래미안퍼스티지’보다 증여세로 3억 원을 덜 내는 셈이다.

‘역전 현상’과 같은 문제에 네티즌들은 “세금 단단히 걷어라”, “돈 없는 서민은 시가로 계산하고!!!!? 돈 많은 부자는 공시지가로 적게 내고!!!!!!? 참 공평한 세상이네!!!!!!”등의 반응을 보였다.

이에 국세청은 초고가 아파트, 호화 단독 주택 등에 감정평가 과세를 확대하기 위해 관련 예산을 확대한다고 밝혔다. 예상 시세보다 5억 원 이상이 낮게 차이 나거나 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가를 시행하는 것이다.

해당 현상에 김종필 세무사는 “지난해에도 이미 국세청이 공시가격으로 신고된 초고가 아파트에 대해 감정평가 과세를 진행하는 경우들이 있었는데 올해 감정평가 대상을 더 확대한다고 하니 지난해 말에 초고가 주택 보유자들이 증여를 서둘렀다”라며 “특히 최근 거래량이 급감하고 가격도 약보합을 보이니 증여하기 좋은 타이밍이 된 것”이라고 분석했다.

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